不動産を購入する際、立地や間取りはもちろんですが、「道路」についても注意が必要です。特に、建物を建て替えたり、新築を検討する場合は、建築基準法上の道路に関する知識が不可欠です。今回は、建築基準法における道路について、わかりやすく解説していきます。
建築基準法上の道路とは？
建築基準法では、建物を建てる際に、その敷地が一定の幅員以上の「道路」に接していることが求められています。この「道路」は、私たちが普段目にする道路とは少し異なり、建築基準法で定められた特別な条件を満たすものを指します。見た目が道路形状でも建築基準法で定められた道路となっていないことも多々ありますので、注意が必要です。
なぜ道路が重要なの？
- ◎安全確保: 道路は、消防車や救急車の通行路として、災害時や緊急時の安全確保に重要な役割を果たします。
- ◎日照・通風: 道路は、建物の日照や通風を確保するためにも必要です。
- ◎防災: 道路は、避難路としても機能するため、防災上の観点からも重要です。
建築基準法上の道路の種類
- ●道路法による道路（42条1項1号）
- 国道、県道、市道など、国や地方公共団体が管理する道路です。
- 原則、幅員が4メートル以上と定められており、最も一般的な道路の種類です。
- 但し、原則として自動車専用道のみに接している敷地には、建築物は建てられません。
- ●都市計画法による道路（42条1項2号）
- 都市計画法に基づいて計画された道路です。
- 都市計画道路や区画整理事業によって造成された道路などが該当します。
- 道路法による道路と同様に、幅員が4メートル以上と定められていることが多いです。
- ●建築基準法制定前に存在した道路（42条1項3号）
- 建築基準法が施行された時点、または都市計画区域に編入された時点で既に存在していた道路です。
- 幅員が4メートル未満の場合でも、一定の条件を満たせば建築基準法上の道路とみなされることがあります。
- ●2年以内に事業が執行される予定の道路（42条1項4号）
- 都市計画道路など、近い将来に整備される予定で、特定行政庁が指定した道路です。
- 計画段階の道路であっても、一定の条件を満たせば建築基準法上の道路とみなされることがあります。
- ●位置指定道路（42条1項5号）
- 私人（個人・法人）が申請して、特定行政庁がその位置を指定し、設置された道路です。
- 現況が指定した道路幅員に満たない場合もあり、その際は、指定された通りの幅員・全長を復元する必要があります。
- ●2項道路または、みなし道路（４２条２項）
- 建築基準法施行時または都市計画区域編入時に既に存在する幅員4メートル未満の道路のことを指します。
- 原則として、道路の中心線から2メートル（特定の地域では3メートル）の位置が、道路と敷地の境界とみなされます。
- このような道路に接して建物を建てる場合は、セットバック（建物を道路から一定距離後退させる）が必要となる場合があります。
- ★上記以外にも、４２条３項～６項に規定する道路もあります。
- ●43条2項2号許可（43条但し書き道路）
- その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものです。以前は、４３条に但し書きとして記載されていたため、但し書き道路とも呼ばれています。現在は、４３条２項２号に規定されています。
- ※建物と合わせて許可を受けたものであり、土地としては、原則、再建築不可となります。
◆郡山市においては、上記の道路以外に、『準ずる道路』として取り扱われるものがあります。
これは、主に郡山市が２項道路を指定する際に、公道にしか指定しなかったため、私道においては、建築基準法上の道路として取り扱われなくなったので、 それを救済するためのものとのことです。
※「２項(３項)道路に準ずる道路」（私道の指定確認）と呼ばれています。
建物の建築等の際に、道路部分の図面の作成や道路使用部分の土地所有者からの承諾等が必要となります。
→承諾が得られない場合は、４３条２項２号許可を得ることとなります。
※建築基準法の道路ではないため、原則、再建築不可となります。
接道義務とは？
建築基準法では、建物の敷地が建築基準法上の道路に一定の長さで接していることを「接道義務」と呼びます。都市計画区域内で接道義務を満たしていない土地に建物を建てることは、原則としてできません。
その為、 不動産を売買する場合には、重要な要素となります。
不動産購入時の注意点
不動産を購入する際には、必ず以下の点を確認しましょう。
- ・接している道路の種類
- ・道路の幅員、接道長さ
- ・セットバックの有無
- ・将来の道路計画
これらの情報がないと、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。
まとめ
建築基準法上の道路は、不動産購入や建物の建て替えを検討する際に、非常に重要な要素です。
・セットバックが必要だった
・位置指定道路が届いていない
・道路だと思ったら、水路だった、、、等々
道路の状況によっては、土地の値段、建物の設計や工事費に影響が出ることもあります。
不動産を購入する際は、不動産会社等の専門家や建築主事のいる行政（特定行政庁）にご相談・確認の上、判断するようにしましょう。
当社では、しっかりと調査を行いますので、購入する方だけではなく、現在、不動産を所有している方・売却を検討している方、他の業者さんの説明に納得がいかない方等も、お気軽にご相談ください。
また、接道がなくて建築できないと諦めている方も、まずはご相談ください。建築する方法が見つかるかもしれません。
