福島不動産が教える安全な手続きと信頼のチェック体制
福島県内で不動産売却や購入をご検討中の皆様、こんにちは。福島不動産株式会社です。
不動産の売買契約は、人生の大きな節目となる大切なイベントです。
本来であれば、売主様・買主様ご本人が会場に足を運び、直接署名・捺印をいただくのが理想です。
しかし、実際には以下のようなご相談を非常に多くいただきます。
「郡山市の物件を売りたいが、今は仕事の都合で東京に住んでいて、平日の契約に行けない」
「いわき市の実家を相続したが、高齢の母が外出できる状態ではないので、息子である自分が代わりに手続きしたい」
「会津若松でマイホームを買うが、夫が単身赴任中のため、妻一人で契約を済ませたい」
このように、ご本人が契約の場に立ち会えないケースで活用されるのが「代理人」による取引です。
「本人以外が契約して、後でトラブルにならないの？」と不安に思う方もいらっしゃるかもしれませんが、ご安心ください。
私たち福島不動産では、地域密着の不動産会社として、厳格なルールに基づいた安全な取引を徹底しています。
今回は、代理人取引の仕組みと、私たちがお客様の資産を守るために行っている取り組みについて詳しく解説します。
1. 代理人による不動産取引とは？
法律上（民法）、不動産の売買契約は代理人に委任することが認められています。
代理人が本人の代わりに署名・捺印を行うことで、その契約の効果は直接ご本人様に帰属します。
福島県内での取引において、代理人になられるのは主に以下のような方々です。
●ご親族（配偶者、お子様、ご両親など）
●司法書士（中立な専門家として依頼する場合）
私たちは、取引の安全性を第一に考え、特別な事情がない限り「面識のない第三者」が代理人になることは推奨しておりません。
また、代理人が出席する場合でも、私たちは「ご本人様が納得されているか、理解されているか」を常に最優先に考えています。
2. なぜ「厳格な確認」が必要なのか？
「家族なんだから、そこまでしなくてもいいじゃないか」と思われるかもしれません。
しかし、不動産は非常に価値の高い資産です。
過去には、全国的に以下のようなトラブル事例が存在しました。
① 親族間での「勝手な売却」ご本人の知らないところで、親族が実印を持ち出し、委任状を偽造して売却してしまったケース。後からご本人が「売るつもりはなかった」と主張し、裁判沙汰になることがあります。
② 条件の行き違い代理人が、本人から聞いていた希望価格とは異なる安い金額で合意してしまった、あるいは「家具を残す・残さない」といった細かな条件を勝手に決めてしまったことで、引渡し時にトラブルになるケースです。
③ 判断能力の確認不足ご本人の認知機能が低下しているにもかかわらず、周囲が無理に契約を進めてしまうケース。これは契約そのものが無効になる法的リスクを孕んでおり、非常に慎重な判断が求められます。
こうした不幸なトラブルを防ぎ、お客様の権利を守るために、私たち福島不動産では「本人の真意」を確かめるステップを何よりも大切にしています。
3. 福島不動産株式会社の「4つの安心チェック」
私たちは、代理人取引において独自の厳しいチェック体制を敷いています。
① 徹底した「ご本人様への直接確認」
当日、代理人の方がお越しになる場合でも、私たちは事前に必ずご本人様とお話しします。基本的には対面となりますが、最近ではZoomなどのビデオ通話ツールを活用し、「本日、〇〇様を代理人として契約を進めてよろしいですか？」と、生の声で意思を確認させていただきます。
※遠方の場合でも、こちらからお伺いいたします。
② 委任状と「実印」の重み
代理人による契約において、認め印は一切使用できません。
必ず役所に登録されている「実印」を委任状に押印いただきます。
これは、その書類がご本人の強い意志によって作成されたことを示す、最も有力な証拠となるからです。
③ 専門家（司法書士）による二重チェック
不動産の登記を担う司法書士は、いわば「登記の番人」です。
司法書士は、代理人が出席する場合でも、原則としてご本人と直接会い、本人確認書類の提示を受け、取引の内容を理解しているかを厳格に確認します。
④ 白紙委任状の受付禁止
「詳細は不動産会社さんにお任せします」と、内容が空欄の委任状を預かろうとする業者も稀にいますが、これは非常に危険です。
私たちは、金額や条件がすべて明記された状態でのみ、手続きを受理いたします。
4. 【プロが教える豆知識】なぜ印鑑証明書は「3ヶ月以内」なの？
代理人取引に限らず、不動産売買では必ず「3ヶ月以内の印鑑証明書」を求められます。
「有効期限なんてないはずなのに、なぜ？」という疑問にお答えします。
根拠は「不動産登記令(第16条第3項、第18条第2項など)」にあり
最大の理由は、法務局（登記所）のルールです。
不動産登記令において、登記申請に添付する印鑑証明書は「作成後3ヶ月以内」のものでなければならないと定められています。
たとえご本人の実印に間違いがなくても、期限を1日でも過ぎると法務局で受理されず、名義変更ができなくなってしまうのです。
「現在の意思」の鮮度を保つため1年前の証明書が使えるとなると、その間に「実印を紛失して改印した」とか「住所が変わった」という事実が反映されていないリスクがあります。
「3ヶ月以内」という期限を設けることで、「今現在もその実印を有効に使用し、取引を行う意思がある」という情報の鮮度を担保しています。
不正やなりすましの防止
古い書類がいつでも使える状態では、悪用されるリスクが高まります。
「最近、本人が役所等で取得した」という事実が、ご本人の知らないところで勝手に取引が進められるのを防ぐ、大きな安全弁になっています。
5. 代理人を立てる際に準備すべきチェックリスト
福島県内で手続きを行う際、一般的に必要となる書類は以下の通りです。
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書類名 |
備考 |
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委任状 |
当社指定、または司法書士作成の書式。実印で押印。 |
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本人の印鑑証明書 |
発行から3ヶ月以内のもの。 |
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本人の本人確認書類 |
運転免許証やマイナンバーカードのコピーなど。 |
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代理人の本人確認書類 |
当日持参いただく運転免許証などの原本。 |
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代理人の印鑑 |
代理人自身の署名・捺印用。 |
6. まとめ：福島での不動産相談は、信頼の「福島不動産」へ
不動産取引における代理人制度は、遠方にお住まいの方や多忙な方にとって、非常に便利な仕組みです。
私たち福島不動産株式会社は、単に手続きを代行するだけでなく、お客様が将来にわたって「あの時、安心して任せてよかった」と思えるような、透明性の高い取引を目指しています。
「福島の実家を整理したいけれど、何度も帰省するのは大変」
「入院中の親の代わりに売却の手続きを相談したい」、、、
そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度私たちにご相談ください。
地元の事情と法律のルールの両面に精通したスタッフが、お客様一人ひとりに合わせた最適なプランをご提案いたします。
【お問い合わせはこちら】
福島不動産株式会社では、代理人取引や必要書類に関する事前相談を無料で承っております。
「自分の持っている書類は使える？」「誰を代理人にすればスムーズ？」など、お気軽にお電話、またはホームページのお問い合わせフォームよりご連絡ください！
[電話番号：024-954-7818]
[受付時間：10:00〜17:00（定休日：日曜日・祝日）]
7.おまけ
『成年後見人』や『破産管財人』、『相続財産清算人（以前の相続財産管理人）』等もいわゆる代理人です。
これらは法定代理人と呼ばれます。
「法定代理人」とは、一言でいえば「本人の意思ではなく、法律の規定によって定められる代理人」のことです。
通常、代理人は本人が「この人にお願いしよう」と決めて選ぶもの（任意代理）ですが、法定代理人は
本人の判断能力が不十分な場合や、法律上の立場を守る必要がある場合に、自動的に決まったり裁判所に選ばれたりします。
『未成年者』の場合は、『親権者（親）』が法定代理人となりますね。
